以所有之意思，和平、公然、繼續、惡意占有他人之不動產者，下列何者符合不動產所有權時效取得之規定？

本題考點

不動產所有權之時效取得，重點在占有人善意與否所對應之期間，以及客體須為未登記之不動產。

正解理由

《民法》第 769 條規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」題幹之占有為惡意，其得適用者為該條所定之二十年時效；(A) 之標的為他人起造但未登記之房屋，屬未登記之不動產，占有二十年即與該條要件相符，故選 A。

逐項排除

1. (A)

   對。理由如上，他人起造而未辦保存登記之房屋為未登記之不動產，惡意占有滿二十年得請求登記為所有人。

2. (B)

   錯。《民法》第 769 條之客體為他人未登記之不動產；被繼承人死亡後尚未辦理繼承登記之土地，於被繼承人生前既已登記，並非未登記之不動產。

3. (C)

   錯。《民法》第 770 條規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」該條之十年時效以占有之始善意並無過失為要件，題幹之惡意占有並不該當。

4. (D)

   錯。題幹之占有為惡意，十年之期間與《民法》第 769 條所定之二十年不符；又公有林地依《土地法》關於不得為私有土地之規定，亦不生時效取得所有權之問題（其構成要件詳見《土地法》相關規定）。

涵攝步驟

1. 要件一（以所有之意思占有）→ 題幹已明示；
2. 要件二（和平、公然、繼續）→ 題幹已明示；
3. 要件三（客體為他人未登記之不動產）→ (A) 之未登記房屋該當，(B) 之已登記土地不該當；
4. 要件四（期間）→ 惡意占有須二十年，(A) 該當而 (C)(D) 之十年不該當。

記憶點

一、兩條時效的分工：《民法》第 769 條與第 770 條的差別只在期間與占有之始的主觀狀態，其餘要件完全相同。命題者最愛把主觀狀態與期間錯配，本題就是把惡意寫在題幹，再在選項裡塞十年，看考生會不會自動配對。

二、客體為什麼限於未登記之不動產：已登記之不動產有登記名義人可資查考，若允許時效取得，登記制度的公示與公信作用將被架空，因此兩條都把客體限縮在未登記之不動產。(B) 的繼承未辦登記，土地本身在被繼承人名下已有登記，只是權利主體變動未經登記，與從未辦理所有權第一次登記的房屋不同，這是本題最細的一刀。

三、其他財產權與已登記不動產：《民法》第 772 條規定：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」該條把時效取得推及地上權等所有權以外之財產權，並就已登記之不動產另開一扇門，考生常誤把該條讀成已登記不動產之所有權也可時效取得，實則該條後段所準用者為所有權以外之財產權。

四、時效中斷事由：《民法》第 771 條第 1 項規定：「占有人有下列情形之一者，其所有權之取得時效中斷：一、變為不以所有之意思而占有。二、變為非和平或非公然占有。三、自行中止占有。四、非基於自己之意思而喪失其占有。但依第九百四十九條或第九百六十二條規定，回復其占有者，不在此限。」《民法》第 771 條第 2 項規定：「依第七百六十七條規定起訴請求占有人返還占有物者，占有人之所有權取得時效亦因而中斷。」把中斷事由背熟，才能處理時效期間中途出現變動的題型。

五、時效完成的效果不是直接取得所有權：《民法》第 769 條與第 770 條的文字都是「得請求登記為所有人」，占有人取得的是向地政機關請求登記的權利，須完成登記始生所有權取得之效力。這與《民法》第 768 條規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人之動產者，取得其所有權。」並不相同：動產於期間屆滿時直接發生所有權變動，不動產則多了一道登記手續。這個差別是本考點最常被忽略的一格，也是實務上時效取得登記爭訟的起點。

六、其他考法：本考點常與《民法》第 768 條之動產時效取得併問，動產有十年與善意無過失五年兩種期間；也常改問占有之始的善意無過失應由何人舉證，以及占有中途變更意思對期間計算的影響。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。